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Propriétaire-locataire : comment se dire au revoir ? jeudi 08 juil. 2021

Donner congé à son locataire pour mettre fin à la location ne s’improvise surtout pas ! Des règles de forme et de fond sont à respecter pour vous assurer de la résiliation du contrat et de la libération des lieux.
Hormis quelques hypothèses marginales (décès du locataire, abandon du domicile, rupture judiciaire), le contrat de location ne prend fin que suite à la délivrance d’un congé.
Qu’il s’agisse de location vide ou meublée, lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire, le congé donné par le propriétaire doit respecter certaines conditions de formes, de motivation et de délai de préavis. Par ailleurs, il ne peut être délivré qu’à chaque échéance du contrat.
En revanche, lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles sont plus souples.
Le congé oblige le locataire à quitter les lieux : les formalités de sortie (état des lieux, inventaire) permettent au propriétaire de contrôler l’état du logement et de décider de restituer ou non le dépôt de garantie.

Donner congé lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, la loi encadre la possibilité de donner congé. Les règles sont, dans cette hypothèse, dites « d’ordre public » c’est-à-dire impératives : il est impossible d’y déroger, même si le contrat le prévoit.
La résidence principale est le logement où l’on réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts personnels, professionnels et matériels. En d’autres termes, et si votre locataire déclare ses revenus à l’adresse du logement loué, s’il y vit avec sa famille au moins huit mois par an, le logement loué constitue sa résidence principale. Pour ce qui concerne les étudiants ou apprentis, leur résidence principale est le lieu où ils effectuent leurs études ou leur apprentissage, et ce même s’ils sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

Le moment du congé

Le congé ne peut être donné qu’à chaque échéance du contrat : en cours de bail, il est impossible de donner congé, et ce quelle que soit la situation du propriétaire bailleur (perte d’emploi, maladie, séparation).
En cours de bail, il est parfaitement possible de vendre à tout moment son logement. Il s’agit là d’une vente « occupée » : le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir avec le nouveau propriétaire.

La forme du congé

Le congé doit être délivré au locataire selon l’un des trois modes suivants :
• la lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
• l’acte d’huissier ;
• la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Sont donc à ce jour exclus les courriers simples ainsi que les télécopies, courriers électroniques ou autres « textos ».

Annexe obligatoire. S’il s’agit d’une location vide, le bailleur qui délivre un congé pour vente ou un congé pour reprise doit obligatoirement y joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, telle que définie par un arrêté du 13 décembre 2017. Attention donc à ne surtout pas oublier ce document.

La motivation du congé

Dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, le congé doit être motivé. La loi limite à trois les motifs de congé :
• la reprise dite « personnelle » du logement ;
• la vente du logement ;
• un motif légitime et sérieux.

Dans l’hypothèse d’un congé pour reprise, la loi impose de justifier la reprise ; il s’agit pour le propriétaire bailleur d’indiquer par écrit dans la lettre de congé en quoi le logement repris correspond aux besoins personnels ou familiaux du bénéficiaire de la reprise.

Le délai de préavis

Le propriétaire doit respecter un délai de préavis : en pratique, cela signifie qu’il doit avertir son locataire avant une certaine date sous peine de voir le contrat se reconduire tacitement (automatiquement et sans formalité). Le délai de préavis est de six mois en location vide et de trois mois en location meublée.

Le destinataire du congé

En cas de pluralité de locataires (plusieurs personnes ont signé le contrat de location), il convient d’adresser à chacun des locataires un congé personnel. Ceci s’applique qu’il s’agisse de simples colocataires, de concubins, de partenaires pacsés ou d’époux.
Le cas des époux et partenaires pacsés est particulier : ils sont réputés cotitulaires du contrat même si un seul est signataire du contrat. Dans cette situation, il est donc nécessaire d’adresser un congé aux deux époux ou aux deux partenaires pacsés même si un seul figure sur le contrat.

Donner congé lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, c’est-à-dire lorsqu’il est utilisé à usage de résidence secondaire, de pied-à-terre, le congé donné n’est pas soumis à des règles impératives. Seules les clauses du contrat tiennent lieu d’obligation. Dans cette hypothèse, le propriétaire peut :
• prévoir un délai de préavis plus court que pour une résidence principale ;
• se dispenser d’avoir à motiver son congé.

En revanche, l’usage est de mentionner que le congé ne peut être adressé que par courrier recommandé AR ou par huissier : cela est plus sécurisant. Enfin, concernant le moment du congé, il est d’usage de prévoir :
• que le propriétaire ne puisse donner congé qu’à chaque échéance du contrat ;
• que le locataire puisse donner congé à tout moment.

Le départ du locataire

Au plus tard le dernier jour du préavis, le locataire doit quitter les lieux. Propriétaire et locataire se rencontrent pour établir l’état des lieux (et l’inventaire en location meublée). Si le logement est en bon état et que le locataire ne lui doit plus aucune somme, le propriétaire restitue le dépôt de garantie dans son intégralité. A l’inverse, en cas d’impayés et/ou de dégradations, le propriétaire peut déduire les sommes correspondantes du dépôt de garantie.